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“公攤面積”多少算合理?到底誰來測算?
2022-08-24 17:30:00
來源: 央視新聞客戶端
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買房的時候,很多人都會詢問房子的“公攤面積”是多少,畢竟掏出這么多錢,不少人還要貸款,每一平方米都很在意。在山東青島,有購房者收房時卻發(fā)現(xiàn),自己買的房子,公攤面積達到了46%以上,接近一半面積的房子被公攤給攤出去了。
到底怎么回事,一起來看記者的調(diào)查↓
購房者收房發(fā)現(xiàn) 竟然近一半是“公攤面積”
青島西海岸新區(qū)這個房地產(chǎn)項目的六期,是三棟55層的超高層建筑,分別是56號、61號樓、62號樓,去年交房。當時,興致勃勃趕來收房的業(yè)主們,都發(fā)現(xiàn)自家的房子變小了。
購房業(yè)主:(我家)房產(chǎn)證面積是128.35(平方米),套內(nèi)面積是不到70(平方米),樓下鄰居測量的。這是最大的臥室,主臥,11個平方(米),但是裝完床,床頭柜、衣柜放不開。這是次臥,8個平方(米)。
購房業(yè)主:這是110平(方米)的房子,實際使用面積是59.25(平方米)應該是。這個次臥的使用面積是6平(方米)多一點。
業(yè)主們反映,根據(jù)購房之初銷售人員的解釋,小區(qū)屬于超高層建筑,考慮到避難層、電梯高度等因素,公攤面積可能會達到31%,所以簽訂購房合同時是按照這個標準來計算的公攤。但令人沒想到的是,最終收房時的公攤系數(shù)卻遠遠超過31%,經(jīng)過相關部門的調(diào)查,這三棟樓的分攤系數(shù)均在46%以上。
在當?shù)赜嘘P部門的這份回復中,明確說明:該項目56號樓分攤系數(shù)為0.465,61號樓分攤系數(shù)為0.461,62號樓分攤系數(shù)為0.463,導致公攤建筑面積較大的原因,主要是這三棟樓46層以下墻體厚度為60公分,47層及以上墻體厚度為40公分,依據(jù)《房產(chǎn)測量規(guī)范》規(guī)定,建筑外墻一半面積需計入公攤面積內(nèi)。此外,這三棟樓有兩層公共配套用房不計入受分攤面積,因此導致分攤系數(shù)相比其他高層住宅偏大。對于這樣的解釋,業(yè)主們很難接受。在他們看來,100多平方米的房子,到手縮水了近一半,造成每個戶型都非常局促,家里要購買合適的家具家電都存在許多問題。
購房業(yè)主:留著洗衣機的口,(這邊寬度)就四十多公分,我說放不下洗衣機,開發(fā)商說可以放一個特定款的。
記者隨后聯(lián)系了這個項目的開發(fā)商,工作人員聽明來意后,直接掛斷了記者的電話。
而青島西海岸新區(qū)相關部門則表示,目前有關情況仍在處理過程中。
西海岸新區(qū)有關處置工作專班工作人員 高玉亮:關于公攤這個事,這個項目確實是有點大,我們政府專班這邊責令開發(fā)商繼續(xù)跟他們溝通,盡量能夠達成一致意見。
“公攤面積”如何才能清清楚楚 明明白白?
開開心心收房,卻發(fā)現(xiàn)房子近一半都是“公攤面積”,對“公攤面積”的困惑在很多購房者心中都存在。有的購房者被公攤、公攤系數(shù)等術語繞暈;有的購房者發(fā)現(xiàn)銷售人員口頭承諾的公攤面積,到收房時大幅增加;還有一些購房者陷入由公攤面積引發(fā)的糾紛中。
究竟什么是“公攤面積”?“公攤面積”又從何而來?哪些面積算公攤、哪些又不算?消費者該如何分辨?“公攤面積”到底能不能取消?“公攤面積”之爭究竟如何解決?
什么是“公攤面積”?如何計算?
到底什么是公攤面積?公攤面積又該如何計算?
公攤面積制度在我國存在已久,當時的建設部曾在《建筑面積計算規(guī)則》《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則》中對公攤面積有相應的規(guī)定。2001年施行的《商品房銷售管理辦法》,也明確了商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分攤的共有建筑面積組成。
具體來說,套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積。而公用建筑面積一般由以下兩部分組成:一是電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務的公共用房和管理用房建筑面積;二是套(單元)與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的一半。簡單來說,如果電梯和公共設施這樣的公共空間以及走廊、過道等越多,那么公攤系數(shù)自然也就越大。
“公攤面積”多少算合理?由誰來測算?
了解了公攤面積究竟是什么,再來看看,公攤面積在多大范圍內(nèi)才算合理?又由誰來測算?
公攤面積在多大范圍內(nèi)算是合理,國家目前并沒有明確的規(guī)定,在實際操作過程中,這一點往往容易產(chǎn)生糾紛。
北京市房地產(chǎn)法學會副會長 趙秀池:老百姓對公攤面積的認知還不是完全了解,因為它專業(yè)性很強。
那么公攤由誰來測算呢?一般情況下,一個住宅小區(qū)的公攤數(shù)據(jù)需要經(jīng)過以下程序:一個是設計單位的圖紙測算,一個是主管部門對公攤的核算,在項目竣工后,測繪部門還要對房產(chǎn)面積再進行一次測算。目前,涉及公攤測量,我國共有《房產(chǎn)測量規(guī)范》和《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》2個國家標準,但由于一些地方還沒有建立多測合一體系,缺乏第三方的監(jiān)督,從而出現(xiàn)公攤面積計算不透明等現(xiàn)象。
中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學會副會長 虞曉芬:公攤面積的計算很復雜,我們相關信息的公開化程度還不夠高,透明度不夠,所以也引起了一些不必要的麻煩。
此外,目前不少商品房采用的是預售制,普通購房人只能被動地從開發(fā)商等處了解信息,這也為最終到手的公攤增加了不確定性。
簽購房合同時 應注意公攤的哪些信息?
我們看到,國家目前對住宅的公攤面積并沒有設置上限和下限,但這并不意味著公攤面積可以任由開發(fā)商隨意設定。購房人在前期簽訂購房合同時,應該特別留意哪些關于公攤面積的信息呢?
其實,在《商品房銷售管理辦法》中,對于房屋面積縮水是有明確要求的?!掇k法》中明確指出,出現(xiàn)誤差,按照面積誤差比絕對值3%這個標準,多退少補。簡單說,就是合同約定的面積與實際面積誤差比絕對值超出3%時,購房人有權退房。同意不退房的,實際面積小于合同約定面積時,絕對值超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還購房人。因此,在長期從事處理房地產(chǎn)糾紛案件的律師黃羅平看來,購房人在前期簽訂購房的時候,一定要注意根據(jù)政策細化買賣合同的條款。比如,目前開發(fā)商在售樓處都必須公開房屋面積預測報告或?qū)崪y報告,購房者可以從這個報告中查出擬購買的房屋的相關面積數(shù)據(jù),由此算出公攤比例。在必要時,購房人可以在簽訂商品房買賣合同時簽訂補充協(xié)議,就公攤面積及相應的違約責任進行補充約定,以便更好地維護自身的合法權益。
廣東連越律師事務所高級合伙人 黃羅平:購房者在購房的時候,一定要實地去看,并且要詳細了解,因為開發(fā)商公布的這些信息,他可能不會一次性公布,并且有必要的時候也要咨詢專業(yè)人士,也可以去房管局查詢這些公攤面積的實際情況。
收房時發(fā)現(xiàn)房屋面積縮水 業(yè)主如何維權?
剛才提到了在簽訂購房合同時的注意事項,那么,如果收房后出現(xiàn)房屋面積縮水、公攤面積增加的情況,業(yè)主又該如何維權呢?
在收房后,假如對公攤有異議,購房者可以攜帶購房合同、建筑施工圖,房屋銷售或者分割方案等,到房產(chǎn)測繪中心申請面積鑒定。
廣東連越律師事務所高級合伙人 黃羅平:我們說一般正確尋求法律幫助的話,你首先要把你受損害的證據(jù)要固定好,第一個方面就是說開發(fā)商他在進行報建的時候,報建的公攤面積到底有多少,第二個就是說把開發(fā)商當初給你做的承諾,證據(jù)可以準備好,第三個向相關的行政主管部門進行投訴,最后環(huán)節(jié)才是依法向人民法院提起訴訟。
“公攤面積”易引發(fā)糾紛 是否能取消?
既然公攤面積容易引發(fā)糾紛,那么,公攤面積到底能不能取消呢?
有觀點認為,在商品房銷售中附加公攤面積雖是全國普遍現(xiàn)象,但公攤面積缺乏法律依據(jù)和制度約束,特別是部分開發(fā)商利用普通購房者對公攤面積缺乏深入了解與測算的能力,不斷推高公攤面積和公攤系數(shù),讓購房者很受傷,因此建議取消公攤。而在業(yè)內(nèi)人士看來,取消不可能一蹴而就,甚至會影響到購房者的權利。因為在《商品房銷售管理辦法》中明確指出:分攤的共有建筑面積部分為共有產(chǎn)權,買受人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對其享有權利,承擔責任。
中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學會副會長 虞曉芬:(目前)按照建筑面積來進行計價或者產(chǎn)權確認,也是對老百姓權益的一個保護,因為公用部分也是屬于我們老百姓所有的,還是有它的合理性的。
而從購房人的角度來說,公攤面積在某種程度上也代表著小區(qū)品質(zhì)。公攤面積太小,可能意味著狹窄的電梯間、一梯多戶,公共活動區(qū)域減少等配套設施問題,進而影響居住的質(zhì)量與舒適度。
此外,取消公攤面積后,還會給業(yè)主入住后公攤部位的管理、維護以及后續(xù)產(chǎn)生的安全責任帶來許多現(xiàn)實問題。因此,完全取消公攤,在實踐過程中會出現(xiàn)很多困難和問題。
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