中駿世界城升級餐飲謀突圍
2018-05-09 09:40:00 來源:北京商報

  藏身于世貿(mào)天階南側(cè)的中駿世界城近日打破以往的低調(diào)形象,啟動大調(diào)整。北京商報記者近日獲悉,中駿世界城已經(jīng)與知名商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理品牌盈石達(dá)成合作,后者已經(jīng)入駐中駿世界城項目,未來中駿世界城商業(yè)板塊也將調(diào)整原有定位,發(fā)力中高端市場。原先經(jīng)營的業(yè)態(tài)調(diào)整為更多的高端小資餐飲,同時也將引入其他以商務(wù)人群為目標(biāo)客群的中高端業(yè)態(tài)。業(yè)內(nèi)人士指出,這一定位的原因或在于中駿世界城商業(yè)板塊有著來自寫字樓的客群優(yōu)勢,同時與旁邊的世貿(mào)天階形成差異化。但對于地緣條件較弱的中駿世界城而言,主打餐飲,或能在僑福芳草地和同樣在調(diào)整中側(cè)重餐飲的世貿(mào)天階的夾擊中獲得差異市場,但對于中駿世界城而言,面對商務(wù)、白領(lǐng)為主的客群結(jié)構(gòu),可行度仍有待觀望。
  聯(lián)合盈石 項目啟動大調(diào)整
  北京商報記者近日走訪時注意到,中駿世界城半數(shù)商鋪的位置都圍起了圍擋,啟動了大面積調(diào)整,商場內(nèi)刺鼻的味道明顯。而與此前的狀態(tài)對比,中駿世界城不少商鋪也悄然發(fā)生了變化。在一處臨街商鋪,中駿世界城引入了法國醫(yī)美品牌菲洛嘉黑金店,這也是法國菲洛嘉在中國的首家注射類旗艦店;在中駿世界城的負(fù)一層,已經(jīng)開始營業(yè)的電影院星美國際影城縮小了一半面積,引入了海底撈火鍋,這也是周邊3公里區(qū)域內(nèi)惟一一家海底撈;同時,新開進(jìn)中駿世界城的創(chuàng)業(yè)菜熔時已經(jīng)開業(yè),北京商報記者在午餐時段隨機(jī)對比了中駿世界城的幾家餐廳,新開的熔時上座率明顯較高。
  運(yùn)營已滿八年之久的中駿世界城一直都是不溫不火,商業(yè)部分也是以餐飲業(yè)態(tài)為主,80%的開業(yè)門店是餐飲門店。不過在走訪當(dāng)中,北京商報記者注意到,商業(yè)區(qū)域的客流集中時段較為明顯,如上述餐飲門店,一般只在工作日的午餐時段可以看到一些客流,周末的時間比較冷清。從客流情況來看,在中駿世界城消費(fèi)的人群多為周邊的上班族,世貿(mào)天階的一些旅游客群在中駿世界城的滲透率比較有限。
  值得注意的是,早在2017年下半年,北京商報記者就曾注意到,盈石中國官方網(wǎng)站顯示,盈石中國在北京項目中除朝陽大悅城、西單大悅城、中糧祥云小鎮(zhèn)以及前門商業(yè)區(qū)項目外,中駿世界城也是盈石運(yùn)營項目之一。這或是中駿世界城變身的契機(jī),據(jù)悉,目前中駿世界城商業(yè)板塊的規(guī)劃已經(jīng)都交由盈石負(fù)責(zé)。

  尋求差異 切入高端餐飲
  中駿世界城所屬朝外商圈,緊鄰CBD核心區(qū),周邊3-5公里之內(nèi)聚集著使館區(qū)、國貿(mào)CBD商圈以及三里屯、工體等多個商業(yè)區(qū)、辦公區(qū)。該區(qū)域商業(yè)競爭白熱化,商業(yè)項目已經(jīng)飽和。就具體的商業(yè)項目來看,中駿世界城毗鄰世貿(mào)天階和芳草地購物中心。不過定位仍有一定差異,上述中駿世界城相關(guān)負(fù)責(zé)人坦言,中駿世界城并不能稱做購物中心或者商場,中駿世界城的商業(yè)板塊更偏向于商業(yè)配套項目,旨在為周邊白領(lǐng)人群提供就餐休閑的地方。同時,該負(fù)責(zé)人表示,就區(qū)域內(nèi)的客群來看,該區(qū)域擁有約40萬時尚商務(wù)白領(lǐng)、5.5萬常駐財富階層、近6萬涉外人士,約7萬每日流動在CBD區(qū)域的中高端商旅人群。目前,中駿世界城日均客流量已經(jīng)超過3.5萬人次。
  逐年遞增的人流密度與附加的旅游價值一方面保障著區(qū)域價值實力,另一方面也使得商圈內(nèi)扎堆的項目競爭加劇。據(jù)悉,世貿(mào)天階近期的調(diào)整也是側(cè)重餐飲業(yè)態(tài),僑福芳草地目前也維持著較高的人氣。上述中駿世界城相關(guān)負(fù)責(zé)人透露,因緊鄰世貿(mào)天階和芳草地,所以想與這些商場形成互補(bǔ)關(guān)系,突出餐飲特色,將去除一些大眾化的餐飲,轉(zhuǎn)向小資和高端的餐廳方向。且根據(jù)餐飲業(yè)態(tài)的特色進(jìn)行區(qū)域細(xì)分,1-3層的餐飲業(yè)態(tài)分別以休閑、商務(wù)、時尚為不同樓層的特色,并堅持地域特色和惟一性。此外,強(qiáng)化體驗也是此次調(diào)整的重要內(nèi)容,一是裝飾裝修的翻新,二是補(bǔ)充體驗式業(yè)態(tài),營造商業(yè)街“小而美”的小資情調(diào)。以突出白領(lǐng)生活的聚集地,中駿世界城在強(qiáng)化高端餐飲之外,還引入了健身房、養(yǎng)生館以及美容護(hù)膚館。

  商圈弱勢 壓力大聚力難
  在業(yè)內(nèi)人士看來,雖有來自近鄰世貿(mào)天階和僑福芳草地的壓力,但彼此的側(cè)重點仍有一定差異。北商研究院特約專家、北京商業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)會常務(wù)副會長賴陽指出,世貿(mào)天階南區(qū)仍然以“傳統(tǒng)百貨”的形式經(jīng)營,盡管引入了一些餐飲,但由于餐飲的休閑性較低,餐品的售價對周邊的消費(fèi)群而言略高,難以引起客群的消費(fèi)積極性。僑福芳草地的體量有限,消費(fèi)者選擇也有限。而中駿世界城本身的客群特點決定了需要一些私密性和環(huán)境較好的輕食餐廳、相對正式的商務(wù)宴請餐飲以及方便上班族的日常餐廳,與此同時周邊居民對餐飲也有較大的需求,主打餐飲對于中駿世界城來說有一定差異化的機(jī)會。
  不過,中駿世界城此番調(diào)整更大的壓力或來自定位本身,在區(qū)域客群中占比最高的白領(lǐng)群體能否消化中駿世界城的中高端調(diào)整。在隨機(jī)采訪中,附近工作的消費(fèi)者表示,中駿世界城的餐飲客單價較高,一頓午餐的價格在七八十元左右,一個月在此處工作僅在餐飲上就需支出較高的費(fèi)用。小資化、高端化往往意味著更高的客單價,目標(biāo)客群會否買單仍有待觀望。
  此外,主要商業(yè)項目的沉浮也影響著城市商業(yè)生態(tài)格局,對于中駿世界城而言,目前能夠從商圈的集聚效應(yīng)中獲取的裨益或相對有限。隨著西單、金融街等時尚、高端商圈的崛起,朝外商圈逐漸淡出京城主流商圈的行列。中購聯(lián)購物中心委員會主任郭增利表示,規(guī)模集聚對于商業(yè)項目而言十分重要,但也需要各司其職,有自己的標(biāo)簽和屬性。而朝外商圈目前聚合力的現(xiàn)狀相對較散,還在一個量變到質(zhì)變的差距之中,在這個階段,政府導(dǎo)向十分關(guān)鍵,要發(fā)揮一定的主導(dǎo)作用,對該區(qū)域進(jìn)行一個規(guī)劃,這樣通過體量上的聚合而形成功能上的聚合,最后才能形成一個成熟的商圈。而如果商業(yè)項目僅僅是各做各的,很難形成有效的聚合力。

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